A nova Adjudicação Compulsória Extrajudicial trazida pela Lei nº 14.382/2022 e seus requisitos.

A questão da transferência de propriedade de um imóvel quando o vendedor falece, desaparece ou se recusa a assinar a escritura, ou mesmo quando a empresa vendedora não existe mais, é um desafio que muitas pessoas enfrentam na hora de regularizar seu imóvel. No entanto, é importante saber que existe uma solução legal para esse cenário trazida pela lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento 150/2022 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ, conhecida como adjudicação compulsória extrajudicial, que permite ao comprador regularizar a situação do imóvel adquirido direito no Registro de Imóveis.

Embora o instituto da adjudicação compulsória já existisse no âmbito judicial, a novidade trazida pela lei, dentro de uma perspectiva de desjudicialização de litígios, é poder ser feita agora na esfera extrajudicial. Neste texto, exploraremos os três elementos fundamentais que são necessários para realizar a adjudicação compulsória extrajudicial de um imóvel.

A adjudicação compulsória é um instituto usado para a realização da transferência de um imóvel que embora o comprador tenha um justo título de aquisição do imóvel, por questões adversas a sua vontade, ele não consegue fazer o registro.

Nessa perspectiva, o primeiro elemento para a realização da adjudicação compulsória extrajudicial é a regularidade do Imóvel negociado. A adjudicação compulsória extrajudicial só pode ser aplicada a imóveis que estejam regularizados e que tenham matrícula ou transcrição no Registro de Imóveis. Isso significa que o imóvel deve estar devidamente cadastrado e documentado para ser objeto desse tipo de processo. Se o imóvel não estiver regularizado, pode ser mais apropriado considerar uma ação de usucapião, que é um procedimento legal para adquirir a propriedade de um imóvel por posse ininterrupta e pacífica ao longo do tempo. Assim, é necessário tirar certidões do imóvel para verificar sua regularidade, bem como ter em mãos o documento que comprove a aquisição desse imóvel e que as partes envolvidas no negócio são as que constam no registro.

O segundo elemento é a documentação que permita a adjudicação. Para dar início ao processo de adjudicação compulsória extrajudicial, o comprador deve possuir um documento que comprove a compra e venda do imóvel de forma lícita. Esse documento pode ser público ou particular e deve conter informações detalhadas, como a identificação das partes envolvidas (comprador e vendedor), a descrição do imóvel negociado, o preço acordado e a forma de pagamento. Essa documentação é essencial para demonstrar a manifestação de vontade livre e desimpedida de um contrato válido de compra e venda do imóvel.

E o último e fundamental elemento para a adjudicação compulsória extrajudicial é a prova da quitação do valor negociado. Um elemento essencial na adjudicação compulsória extrajudicial é a prova de que o comprador pagou integralmente o valor acordado pelo imóvel. Isso significa que o possuidor do imóvel deve ter evidências concretas de que todas as parcelas (caso tenha sido parcelado) ou o valor total (caso tenha sido à vista) foram quitados de acordo com o contrato. Essa prova de quitação é fundamental para o sucesso do processo, pois demonstra que o comprador cumpriu com suas obrigações financeiras e tem o direito de receber a propriedade do imóvel.

É importante destacar que o processo de adjudicação compulsória envolve procedimentos legais específicos. Portanto, é aconselhável buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para orientar e representar o comprador durante todo o processo garantindo além da legalidade a celeridade de todo o procedimento.

Em resumo, a adjudicação compulsória é uma alternativa viável para regularizar a propriedade de um imóvel entre outras hipóteses quando o vendedor falece, desaparece, se recusa a cooperar ou quando a empresa vendedora não existe mais. No entanto, para ter sucesso nesse procedimento, é essencial que o comprador tenha um imóvel regularizado, uma documentação hábil que comprove a compra e venda e, o mais importante, a prova de quitação do valor pago pelo imóvel. Com todos esses elementos em mãos e com a assessoria de seu advogado, é possível buscar a adjudicação compulsória como uma solução legal para a regularização da propriedade.