Sim, é possível.
Essa possibilidade é muito importante e parte de uma questão prática muito sensível para os herdeiros em um inventário, qual seja, os herdeiros terem dinheiro para pagar o imposto de transmissão e emolumentos e custos que envolvem o inventário.
A venda de um bem do espólio muitas vezes é a única forma de se levantar dinheiro para se conseguir custear o inventário.
Nesse texto são apresentadas três formas de se vender um imóvel antes da conclusão do inventário, sendo a terceira forma a mais recente e inovadora delas.
A primeira delas é a mais conhecida por advogados e corretores de imóveis e cinge-se em ajuizar inventário judicial e pedir ao juiz uma autorização, um alvará, autorizando a venda antes de concluir o inventário. Os valores são depositados em juízo e podem ser utilizados, também com autorização judicial para custear o imposto e as custas e emolumentos processuais.
A segunda forma é extrajudicial, ou seja, ocorre fora do judiciário, incialmente no cartório de notas e posteriormente no de registro de imóveis.
Realiza-se através da elaboração pelas partes de uma cessão de direitos hereditárias de um imóvel feito por escritura pública e assinada por todos os herdeiros no Tabelionato de Notas.
Essa hipótese é permitida pela maioria dos códigos de normas estaduais e por esse instrumento público de cessão de direitos hereditário, o comprador, chamado tecnicamente de cessionário, terá que participar do inventário e, ao final, com o registro do inventário, ele poderá transferir o imóvel para o seu nome no Registro de Imóveis.
A terceira e mais inovadora forma, surge na busca de uma solução muito interessante de regularização imobiliária, visto que vários inventários não são realizados e consequentemente os imóveis ficam em condição irregular, pois os herdeiros não têm como arcar com seus custos.
Pensando nisso, o Código de Normas do Rio de Janeiro e o Código de Normas de Santa Catarina trouxeram a possibilidade da elaboração de uma escritura de compra e venda definitiva do imóvel com o inventariante assinando em nome do espólio vendedor.
No Estado do Rio de Janeiro, é possível fazer uma escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel do falecido, independente de autorização judicial, sendo essa escritura assinada de um lado pelo inventariante, autorizado por todos os herdeiros, como vendedores e do outro pelo comprador.
A peculiaridade dessa forma de compra e venda do imóvel é que o valor conseguido pelos herdeiros nesse negócio jurídico ficará vinculado ao pagamento do Imposto de transmissão – ITCMD do inventário de todos os bens deixados pelo falecido, bem como os custos e emolumentos da escritura, através de um depósito prévio em uma conta do Tabelionato de Notas.
A redação legal é clara.
Art. 453. É possível a alienação, por escritura pública, de bens integrantes do acervo hereditário, independentemente de autorização judicial, desde que dela conste e se comprove o pagamento, como parte do preço:
I – da totalidade do imposto de transmissão causa mortis sobre a integralidade da herança, ressalvado o disposto no artigo 669, II, III e IV, do CPC; e
II – do depósito prévio dos emolumentos devidos para a lavratura do inventário extrajudicial.
Nessa forma de alienação do imóvel, o espólio será representado por inventariante previamente nomeado em escritura declaratória, ou no próprio instrumento de alienação de bens integrantes do acervo hereditário, devendo ser discriminada a forma de pagamento assim como ser consignado na escritura o orçamento expedido por notário escolhido pelo interessado, a fazer parte integrante do ato, indicando:
a) a relação de todos os bens do espólio que serão inventariados extrajudicialmente, incluindo o objeto da alienação;
b) os dados bancários necessários ao depósito prévio dos emolumentos para a realização do inventário;
c) a data de sua elaboração;
d) advertência de que a não lavratura da escritura pública de inventário extrajudicial em até 90 (noventa) dias da ciência do depósito prévio importará ao alienante na perda dos emolumentos depositados pelo adquirente em favor do tabelião;
A norma traz algumas condições, só permitindo que essa compra e venda seja feita se os imóveis forem situados no Estado do Rio de Janeiro, se o inventário puder ser realizado pela via extrajudicial (pois há vedações expressas na lei que proíbem) e se não constar alguma cláusula de indisponibilidade de bens de algum dos herdeiros ou ao meeiro.
Já o Código de Normas de Santa Catarina também passou a permitir a compra e venda do imóvel independe de autorização judicial quase nos mesmos moldes.
Art. 1.215. A venda de bem do acervo hereditário com o objetivo de permitir o custeio das despesas do inventário independe de autorização judicial e observará o seguinte:
I – discriminação das despesas do inventário com o pagamento dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e outros tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário;
II – vinculação de parte ou todo o preço ao pagamento das despesas discriminadas na forma inciso anterior;
III – o bem objeto da venda, móvel ou imóvel, deverá estar situado no Estado de Santa Catarina;
IV – não constar indisponibilidade de bens de quaisquer dos herdeiros ou do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
V – a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas e o seus respectivos valores;
VI – a consignação no texto da escritura dos valores dos emolumentos notariais e registrais estimados e a indicação das serventias extrajudiciais que expedirem os respectivos orçamentos; e
VII – prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas discriminadas na forma do inciso I.
Essas opções legislativas permitem, portanto, que os herdeiros deem liquidez ao patrimônio deixado pelo falecido, facilitando o custeio e consequentemente a conclusão do inventário.
É possível vender o imóvel em nome do falecido antes de fazer o inventário dos bens?
